苏州的改善客户,正在汹涌奔向古城区.

房苏州 有用的买房建议,买好房、买对房, 


我愿乘风破浪,相敬流年,不负相识一场。

原文发布时间2018年7月19日

01 改善的力量

据地产界专业数据分析机构克而瑞统计:

在2018年已经过去的整整半年中,苏州别墅市场总计128个项目,成交了2700余套,总计金额高达141.3亿,占据了整个商品住宅市场近22%的份额。

这个数据可能超出了同学们的直觉认知,别墅居然占了22%的份额?

在印象里,别墅不都是极其小众,只有土豪才能拥有的吗?为什么忽然之间有这么大的购买力量呢?

苏州进入到改善放量的楼市格局,好房子的需求不仅更加刚性,同时购买力也很旺盛,市场成交火热。

上个月写过一篇文章,“在苏州,好房子才是真正需求”引起了很多人共鸣,也真实反应了限购来的这2年,苏州楼市的巨大分化。

延伸阅读:

楼市的“马太效应”加剧,好的越来越好,好房子炙手可热,差房子无人问津,这将成为未来楼市很常见的景象。

住房改善需求被巨大释放,限购背景下,购房资格越发珍贵,在此双重影响下,苏州更多客户开始转向购买终极住宅,大平层或别墅。

改善放量,刚需萎缩的分化的苏州楼市正在悄悄到来。

方正固收分析师杨为敩的一篇文章中,提到关于楼市购房人群结构性变化,节选部分:

刚需可以看作24-34岁年龄层的首次置业需求,15-24岁的城镇人口在2015年已经见顶,从前面一个代际:15-24岁的年龄层来看(可看作后面一个代际的先行指标)。

城镇人口增速自2005年就不断下降,这也意味着我国适婚人口在2015年见顶后,后面可能会经历至少10年左右的下滑期。

这至少意味着我国房地产刚需时代的过去,2015年可能是房地产刚需红利的顶部。

自2010年以来,我国居民的金融资产(流动资产)增速总体是快于房地产增速的,并且,中国个人持有的可投资资产规模及高净值人群的可投资资产规模增速在近十年一直快于房价。

这说明改善型需求对房地产的购买能力并没有削弱

从供给也可以看到:在房地产刚需见顶之后,2016年以来房地产投资也出现了明显升级。此前房地产投资中,对90平米以下的住宅投资一直比高端住宅更高。

而此后144平米以上的住宅投资及别墅、高档公寓的投资增速显著超过了小户型投资增速。

改善的需求量正在崛起。

从上面我们可以看出来,不论从苏州这个微观市场,还是从全国的大趋势来看,楼市客群上发生了悄然变化,刚需在逐渐走低,改善在逐渐升温,市场已变天。

新的未来已开始到来,苏州的改善客户该做如何选择呢?

02  苏州人的改善

终极改善要么大平层,要么别墅,对于苏州楼市的产品结构来说,大平层占比稀少,谈得上的品质那更是奇货可居了。

而当大平层涨到足够高的总价时,别墅优势愈发显得可爱和触手可及。限购后,园区核心区房价猛涨不停,大平层更是连续暴击,逐渐靠近了1000W,成功逆袭!

但大平层受制总价约束,流动性降低、涨幅平缓,都是未来必然遇到的坎。

苏州园区大平层成交价

这半年,苏州楼市改善客户,一窝蜂扎入园区中新合作区和新区狮山,猛烈的推高房价,一浪又一浪的上涨。

园区太贵了,狮山也太贵了,房子品质一般,还要大几百万,实在下不去手啊,我要改善,我要的是好房子啊,TA在那里?

本区域客户需求旺盛,再加上受到园区和新区房荒的挤压,古城区的改善项目开始忽然一下子陡然暴热。

古城区楼市,大热,正在上演。

对生活的美好追求,人人都想住好房子,产品好地段好,俘虏了内心才是真正的好房子。

从土地价值看古城区的魅力,目前大苏州,古城区的土拍平均地价是最高,无可匹敌。仁恒和中铁建分别接棒苏州地王称号,可谓是吸睛无数啊。

随着古城区改造升级的推进,修复一新的八大古城门,崭新的人民路,那个魂牵梦绕的姑苏城正在焕发新的活力。

姑苏院子实景图

03 世居在姑苏

在苏州,体验现代都市,去园区;体验古城文化,去姑苏区。二个鲜明对比,二种不同的风格。

姑苏区的地价已经是已经是纷纷约2.5W+,最高的中铁建拙政园地块更是高达4.3W+,位列苏州地价之王,这价格直接蔑视其他区。

这些地块未来都是打造别墅产品为主,待上市的绿都/天房/中铁建/仁恒未来总价都将高高在上,相对于来说,姑苏院子的地价显得颇具性价比。

姑苏院子,位于姑苏区,东靠留园、西临寒山古寺、北倚虎丘风景区、南临阊门运河,名胜环绕、历史文化价值独一无二。

周边医疗、商业、交通配套设施齐全,约3分钟可上北环、西环,全市互通,交通非常方便。

姑苏院子周边配套

姑苏院子规划为小高层、多层、别墅产品,社区规模适中,总规划6幢阁院,21栋叠院,17栋独院。

姑苏院子实景图

别墅物业得房率偏高,而姑苏院子产品露台、阳台、阁楼等附赠面积,使得姑苏院子实际使用面积更加宽阔。

阁院、叠院、独院三院三境,以四方围合聚气天地大美,以中式院落传承家族名门,一门一户一姓氏,重拾院居生活。

泰禾院子,一院尽藏中国建筑精髓

2002年,泰禾将“三坊七巷”搬到了北京,至此院子之风,刮向全国。

泰禾“院子系“布局

不同于江南风情的民居宅院,泰禾追寻的,是中国传统中尊贵的官邸形制。

最早的原型为紫禁城内的皇宫大院。

因此,泰禾的院子总能透出一派权威感。

从前卫的“运河岸上的院子”,再到皇家范式的中国院子,泰禾的院子以符号式的照壁、抱鼓石、平枋和匾额,风靡全国。

中国院子”曾四度入选“亚洲十大超级豪宅”。

中国院子实景图

04  院墅级生活

在中式叠院/独院样板间呈现之前,姑苏院子已先用示范区,惊艳姑苏。

姑苏院子示范区

姑苏院子.官式门头

整个建筑呈L形围合布局,宽博古雅主入口,是一派深宅大院的气象。

抱鼓石、紫铜灯笼、青石阶.....泰禾依古法,在传统四合院式门头基础上,还原每一个繁复构件,创新研制出属于泰禾的中式门头。

门头的牌匾还可以私人定制,真正私家宅院!

姑苏院子.下叠:

这套产证面积约350m²,实用率非常高,扩展改造后实得面积达到惊人的约450m²。

五室四卫三厅设计,地上二层,地下二层。

这样的面积段,这样的户型,放在寸土寸金的古城区中心,足够收放自如了。

姑苏院子下叠户型

四庭院

前庭、后院及下沉式庭院。

  • 负一层前院后院

  • 一层前后院

下沉庭院

不是传统意义上的平层布局,而是通过垂直高差来分割空间,敞开式的下沉庭院,纳入光线与美景,颇有曲径通幽的意趣。

  

姑苏院子的叠院产品,十分讲究光与空间的默契搭配。一层大面宽开间,敞阔明朗,令阳光与生活充分接触。

别出心裁的大飘窗设计,不仅有利于大面积的室内采光,还可充当休憩空间,增添更多生活情趣。

南向阔绰露台,将庭院美景引入室中,品茗阅读或是悠闲地来一场下午茶,阔达心情便于此诉诸自然。

姑苏院子.独院:

独院约285㎡, 扩展改造后实得面积约为450平的独院,所有尺度都是放大的,所有空间都是明媚的。

地上三层地下二层,整个建筑开间约8米,面宽约14.6米,五房四厅六卫,二孩家庭四世同堂依然绰绰有余。

五个房间均为全套房设计。

独院客厅实景图

下图为姑苏院子实景图


05 认真的选择

目前姑苏院子在售的产品为:

  • 下叠约350㎡  扩展改造后约450㎡ ,约700W+

  • 独院约285㎡   扩展改造后约450㎡ ,约1000W+

这2个户型,这么大面积,这个总价,算算单价只有2.0W,真是性价比爆棚,令人怦然心动啊。

未来古城区上市地块楼面价在约2.8-4.3W,远高于姑苏院子的2.6W的楼面价,楼面价的水涨船高,也伴随着售价的扶摇直上,越来越贵,不可避免。

姑苏院子,最后的古城区性价比别墅。

园区中新合作区和狮山地块的高层单价直奔4-5W,普通140㎡的高层都要接近700W了,同样价格,在姑苏区可以买到品质高,下叠带地下室和大院子的房子。

园区大平层总价无限接近1000W,在古城区却可买到一个大独院,有天有地,畅快人生。

当下,1000W对于大平层来说是顶点,对于别墅来说却只是刚开始的起点。

别墅相对于高层有更高的天花板,在未来有更多的上升空间,这是产品性质和人群结构所决定的。

当园区和新区的核心区出现房荒时候,姑苏院子的大卖也开始呼应苏州楼市的热浪。

高端改善需求,第一居所,姑苏院子是不错的选择。



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