苏州这个城市,到底有没有未来

论城市魅力指数,在我心中苏州一直是排名前五的这么一个地方,但是特殊的城市构成以及人文气场,导致很长一段时间被人看不懂甚至是误解

作为个体而言,我们用买房这种方式去落位一个城市,其实是需要勇气的。

因为像房票和首付这种本质上还属于个人努力的可控因素,而更重要的城市骨子里基因内核的成长才最不可控因素。

而今天和大家聊的是,苏州这个城市,他的未来到底在哪里

01

而苏州在众多城市中一直有着自身独特的吸引力,倒是不因为沉湎于历史底蕴的虚幻感和经济发达带来的都市感。

其实是有两点的:

第一,苏州作为一个完成了去中心化的城市,这样结构的最大魅力在于城市骨架或者上最大程度的被拉平延展了,每一片土地在会在拉平的价值中都会释放对认同他的个体的包容和善意,这是现代城市中最殊为难得的一点。

所以真正实际用脚投票数据—小学生近6年人口增长率,苏州保持了68%的第一增长率。

而最神奇地方在于,多核驱动发展遇上足够的增量人口。

首先,在扩张逻辑上就会进入一种全面多点开花状态。

其次,城市发展的黄金轴线会被最大程度的外延,就像开花再多也要营养丰富的枝干。

而这条黄金轴线就是高新区,姑苏区,园区三家马车。

02

第二,苏州是一个有着绝对平衡感美学的城市,如果非要找一个极致代表,那便是这条黄金轴线。

园区在东,取决于你能否接接受一种新加坡式的生活穿越感。

姑苏居中,一张古典江南水墨画徐徐摊开。

西面,苏州高新区,俗称新区,苏州最具魔幻感的片区。

在这里:

既能找到苏州最中国式的烟火气,又可以在淮海街众多国际友人中感受国际范。

前一刻还沉迷狮山街高楼林立的魔都感,下一瞬就可以在科技城感受硅谷式魔幻。

这里飘忽不定的左拐道总在考验你变道的车技,专属的有轨电车又能让你览尽新区特有的山水美学。

而一切魔幻的背后,是新区多年艰辛的瓜熟蒂落。

其实作为苏州经济双面绣,新区的开始比园区还早四年,这个始于1990年11月的新区,92年便拿下首批国家级高新区。

所以和大家想象不一样是,除了名头好听,高新区的管委会和开发公司,必须要像个推销员一样夹着包到上海写字楼中一家家敲门递名片,拉投资。

就是这样一种艰难起步,在多年的苦心经营下,才奠定了苏州经济一极的产业基础。

这是一块真正成就中带着艰辛,烟火中夹着地气的土地,而且硕果是值得欣慰的。

2014年,苏州高新区成为全国第五个自主创新示范区核心区。

2018年,总投资了1772亿,120个包括大量科技人才型项目落位,将进一步强化高新区总体能级。

但是颇为遗憾的是,由于先期启动资金不足,采用一种滚动开发的模式,实质上也是由于可利用土地有限,只能拆一块建一块,一点一点拓展土地。

那样历史条件下,这本是件无可厚非的事情,但是病根就此落下。

首先,就是新区核心区狮山板块规划性先天难以施展,也意味着狮山的地产价值可以最大程度的强化工作和资源属性,但注定难以提供最完美居住舒适感和对未来的想象空间了。

再者,多年的高度成熟,意味着说什么都晚了,饱和意味难以再成长。虽然无可奈何,但也只能以资源外溢这样一种方式去分担的能级,也就是必须要有新的板块崛起一起支撑高新区进一步成长。

这便是苏州多中心格局中骨子里对城市平衡美学的自我要求。

03

而当以自身体系资源内循环的方式向外拓展时,其实本质上方向很简单,枝干上开花最美的一定是养分最足,距离最近那朵。

而如果一定要找一句话形容这次迁移,便是花开两朵,各表一枝。

先分享第一个不算长的故事。

其实每个版块都有属于他的独家标志或者说成长记忆。

在园区,20年中每个园区人都有一个常去的邻里中心。

在姑苏,粉墙黛瓦的穿堂弄巷是老苏州人梦中的江南水乡。

而唯独高新区却有着属于全苏州的记忆...老苏州乐园。

2017年5月5号,那个曾经长三角首屈一指的老苏州乐园确定搬迁。20年时光,苏州乐园几乎承载了这个城市和个人从青涩走向成熟全部历程。

从此有一种光阴的故事叫苏州乐园。

而最值得庆幸的是,苏州乐园并没有以一种凋零的姿态远去,新苏州乐园将以更优质更全新面貌去迎候这个城市未来的每一次欢乐。

但欢声笑语中最容易被忽视的反而是老苏州乐园为苏州和新区发展而多年的默默奉献。从一片荒凉到狮山核心塑造,现在你很难想象,当年选址狮子山的老乐园为狮山成长注入多重要的流量和能量。

所以新的苏州乐园迁移注定有着大型游乐项目以外的...担当。

04

奥兰多,从一个世代以种植柑橘的农业城市豹变为世界主题乐园之都,命运转折始于迪士尼的落地。

2011年,当迪士尼第一次以全身心的姿态来到中国上海,以一种城市名片形象进行了高度捆绑。

而且在迪士尼和上海在互相成就的同时,更是最大程度激活了所在地川沙的潜力。

甚至早于上海16年楼市行情启动前,川沙这只版块股就已经在上海一揽子股票池子中率先取得了162%的惊人回报。

所以当最代表城市名片的乐园项目去锚定一个版块,所激发的能级潜力可能超出的你想象。

新乐园的选择是,大阳山。

不得不说,从任何角度,都要佩服新乐园这次选址的眼光。

水,一直被看做苏州的灵魂,但山,有足够富裕开发的土地的山对苏州而言是无比稀缺而奢侈的。

而真正被忽略的稀缺在于,阳山是苏州发展的黄金轴线下一站。

这点其实已经能从城市的血脉中洞察到了。就像现代大道延展了园区,新区对于扩张的思路一直是明确的,从狮山街到太湖大道进行资源的最大拉平。

有轨电车一号线,地铁3,9,10线则是进一步的明确态度。

而一个具有高度成长性和稀缺性双重属性的地块,得到价值最大外溢时,更幸运的在于,苏州乐园这样强力能级带动的发动机项目选择了这里。

05

我们再来看下乐园本身。

作为一个有足够记忆载体和多年成熟经验的乐园本身上品质和运营上是有保证的,也就是说优质产品力从底层上就能保证人流持续的聚集效应。

惊艳的一点在于,乐园还做了一个新的森林世界,真正意义上因地制宜资源利用,开创性将森林旅游和游乐主题结合。

所有努力在最大程度保持人流聚积,本质上苏州乐园将是板块人流和商流的强力发动机。

1000亩用地总体体量不俗,最值得去说道却是乐园周边,先前的苏州乐园水世界和温泉世界,大阳山植物园都有相当的人气。

某种角度来说,这次搬迁是场“早有预谋”点睛之笔而已,所有元素在一起组成生态集群,规模效应中可以最大程度增加人流粘性,挖掘商流的潜力,或者用一个词去定义,这就是乐园经济。

而这种乐园带来的配套效应,从崛起于莫干山的高端度假村品牌裸心谷落位就能以点窥面了。

而对一个板块成长更为难得是政府的决心,新区名校实验小学阳山分校,苏外附属阳山幼儿园,伊顿国际学校,第一中学等已形成体系的优质教育生态。

还在旁边规划了产教一体化的秀谷园区,未来超过500家科创企业集群则是新区多年发育后产业升华所在。

这一切都意味着,当一个发展中板块有了产业和教育支撑也就有了本质上的护城河,再配合上苏州乐园的乐园经济可以进行最大板块赋能挖掘。

这样的乐园板块发展逻辑线,其实已经有了成功先例。

作为苏州的目标—深圳,华侨城则是无人不知地标板块。

可几乎已经很少有人知道这块每个深圳人梦想的居住地也是从20年一无所有到如今的的顶豪扎堆。

而所有荣耀的根源都华侨城乐园在山水环境的成功落位与持续造血带来的成熟配套。

虽然这次苏州还是晚了一步,不过我们却能以见证者的视角去看到在苏州新陈代谢和美学平衡机制下新一代板块成型,在这里称为:苏州新乐园板块。

以及一个新区未来的行政中心,生态中心,科技研发创意中心的诞生。

06

而一个城市有新陈代谢的愿景和荣辱与共的个体时,这时候稀缺反而是一个有真正有态度的开发商去柔和两方的需求。

这次依然是万科。

事实上,这并不是苏州万科第一次以开拓者的态度去帮助苏州成长。

前段时间,苏州某小区标牌换了居然能刷屏了苏州人的朋友圈,这个小区叫万科玲珑湾。

这个无人不知的金鸡湖正北岸湖景房几乎是苏州人对金鸡湖的成长全部记忆,在15年前的荒凉金鸡湖北岸,万科拿出当时最好产品和全部心血去造了一座至今还不过时小城。

而一个真正以一往无前态度去开拓新板块的项目群,时间的回馈往往是最丰厚的。

一个住宅小区居然成为苏州金鸡湖的经典地标,而且从当年均价3000的原始股成长最终成长为均价70000的全苏州的价值高地。

而对于全新的,苏州万科这次不仅是态度,更是诚意。

作为万科目前最高端的成熟产品线在苏州和新乐园首次亮相,从都市山居遇见山,到翡翠系纯粹作品翡翠四季,苏州万科最高端的大宇系大象山舍,态度上就是一种持续的坚定。

其实从一点小细节就能看出来,这次联合苏州高新区,Young Bird Plan邀请了众多著名设计师比如詹姆斯·科纳,青山周平等携手举办苏州大阳山慢行概念设计竞赛。

而且这场规格上不敷衍的活动还在哈佛大学,香港大学等众多名校获得热烈反响。

将这种本质上不属于开发商的城市公共空间的担子也揽了,大概没有比这更极致诚意了。

所以这次苏州是幸运的。

有足够成长能级和内部生长机制时,遇上一群愿意付出个体的能互相成就。最难得是,这些新陈代谢的成长部分就像新乐园板块那样,能够邂逅到一个真心实意的开发商。

其实每个伟大城市成长的故事都不复杂,每一次看似微小力量结合在一起的努力,都在让这个城市变得更美好一点而已。

苏州,又一次在路上,至少这次不孤独。

苏州的未来,似乎也已经很明显了

有关于苏州的更多解读:

以上为正文,来自卢俊

✎真叫卢俊精华文库

您可能还会对下面的文章感兴趣: