2018苏州有些二手房上涨了,逻辑和顺序是什么?

房苏州有用的买房建议,买好房、买对房, 


喜新厌旧是人的本性。

原文发布时间2018年9月12日

F1.

苏州楼市从15年到16年的价格普涨,在经历楼市调控,进入2017年后,区域板块房价开始出现明显的分化。

苏州楼市的马太效应从2016年9月限购开始,好的越来越好,价值凝聚现象开始显现。楼市的主要购买需求从刚需转向改善。

Step1:园区精装大平层

延伸阅读:

2016.9-2017.9 限购这1年,房价有明显上涨的就是园区的品质精装大平层,无视行情,在需求的支撑下,毅然决然的一路向上。

相比较原生毛坯的大平层,从新精装的表现更加突出,抛盘更少,溢价更高。

可以看上面文章评论吗,很多人是不相信这些大平层有价格变化的,只因是身不在其中啊。极少数的波动并不会影响到整体均价变化,不关注的人感知会很少。

等你感觉到价格有冥想变化时候,已经来不及了。。。。。

F2.

随着二胎率增加和改善需求爆发,大三房,四房,将首先成为市场上成交的热点。15年的房价大爆发其实也是从改善需求开始,然后未购房的刚需被拖入购房市场。

苏州楼市脱离刚需为主的市场,改善开始成为主流。更好的地段,更好的配套,更好的教育等是改善客户最追求的资源。

Step2:园区四房

延伸阅读:。|2017.9月

延伸阅读: |2017.8月

园区楼市作为在苏州神一样的存在,在任何行情冷淡时候都是值得买入的,在17年8月和9月写过为园区值得买+四房必须立即抢入。都是结合了园区楼市独立于苏州楼市行情,再加上园区整体配套资源在苏州的不可超越。

F3.

这波苏州园区房的看似不找边际的疯涨,实质是是有内在动力和支撑的。一切不合理的价值都会被纠正,只是苏州学区房恰好到了这个临界时间点。

2017.9月苏州学区房和江苏其他县市对比都是严重低估,真的算是全江苏洼地了。再加上2018年相比2017年入学人数增加了15%,为历年来首次大幅增长。

价值洼地+入学激增是本次学区房火热的最重要的原因,这一切早就显现。

Step3:学区房

延伸阅读:。| 2017.9月

。| 2017.8月

优质教育资源争夺是很残酷的,也弄的苏城的家长极度焦虑。对于家庭来说,量力而行才是最重要的。

延伸阅读:

F4.

园区,四房和三房二手,热度非常,随着总价的变高,在总价约束限制下,二房库存开始消化,从2018年4月份开始,二房开始热度上升。

要知道在整个2017年,园区二房价格是纹丝不动,眼睁睁看着四房三房往上飞。

Step4:园区二房

延伸阅读: |2018.4月

二房跳涨最大的就是中央景城93的,差不多100W。

F5.

狮山板块二手价格上涨比较大是几个不满二年的次新学区盘。主要原因是新房荒+学区热双重叠加,和园区核心区的火热逻辑一致。

改善客户的最大二个刚性需求就是好学区+好房子,所以狮山次新学区房,哪怕不满二年有高税,客户依然是趋之若鹜。

延伸阅读: |2017.6月

F6.

湖东邻里中心从2016年冲高之后,就开始回落,主要是学区中等,房子老等劣势,房价一直跌到2017年12月才开始回暖。

延伸阅读:2017.12.31

2017年下半年园区次新房的四房价格开始动了起来之后,和湖东邻里中心价差开始变大,12月到了止跌回暖时机了。

6月之后斜塘价格也有所升温。

F7.

苏州人对于住宅一直比较挑剔,经过15年洗礼,在经历18年核心区改善洗礼之后,挑剔性或许会少一点的。

延伸阅读:|2017.9月

改善放量,刚需萎缩之后,苏州楼市好房子才是真正的需求,这大半年的客户咨询来看,多是卖掉xx区1-2套,买入核心区的,都在卖掉差的换入核心区的房子。

好房子太少,想要的人太多。

延伸阅读:

F8.

2017.9-2018.9的苏州二手房市场的温度市场顺序来看:先是限购后的园区精装大平层率先,接着是园区四房,进入2018年后,园区和新区top学区房开始表演,再然后沉寂2年的园区二房单价开始补涨,最后是核心区涨完后溢出到周边区域。如园区湖东邻里中心,新区竹园路等。

经过今年这一波二手刺激后,再加上目前经济政策方面风声鹤唳,你是不是在买房上又迷茫了。

今年二手价格只是小部分上涨,相对于苏州整个楼市来说,只是占比极小极小的一部分。

苏州还有很多楼盘现在价格,还低于2016-2017年,也就是说这二年这些盘价格是一直下跌的。明日会更新。

目前2018上涨的二手房盘已经开始降温,二手挂牌价和房东心理开始逐渐冷静。有自住需求的,对于核心区的依然是建议择机买入。

未来,房子流动性大于一切。

私聊“房价”加群



  房叔小密圈 有问必答 

已加入1100+,有问必答

您可能还会对下面的文章感兴趣: