楼市观察丨不知不觉,苏州主城区可售住宅库存量,已接近5年最低点

近期,苏州楼市的调控频出,政策高压之下,很多苏州人都摸不清楼市走向了。

很多人不知道,影响楼市走向的,除了“调控”这双看得见的手之外,还有“市场”这双看不见的手——一个城市的住宅供应和需求状况,决定了楼市的“基本盘”,这是最为直观的两个指标。

今天,我们不谈需求,只说说苏州住宅供应的真实情况。

① 主城区可售住宅库存,接近历史低值

现在,苏州的可售住宅房源到底有多少?

苏州市商品房网上销售管理显示,截止到2018年8月20日,苏州可售住宅库存房源36313套。是不是感觉还可以,不算少。

即便按照4816套/月(2018年)的月均去化速度计算,目前苏州的住宅库存的去化周期为7.5个月—— 乍一看,确实处于一个合理周期范围。

△8月20苏州可售房源数据

但是,我们不应该忽略一个重要细节:36313套可售住宅房源中,仅吴江就占掉了14585套——苏州主城区的可售住宅库存仅为21728套,其中,园区为1796套,新区为2442套,姑苏区为1898套。

如果,你不知道这个可售住宅库存量,大概处于怎样一个历史水平,不妨看下面:

这张图信息量有点大,我们从左往右解读一下:

A/ 2014年,苏州主城区的住宅库存量,处于近五年历史最高峰,最大规模甚至达到了6万套,不过这么充裕的库存并未持续很久——随后的事情你懂的,行情一波推来了。

B/ 2015年-2016年,这段时间大家都不陌生,楼市“极速狂飙”期,房子去化快。于是乎,2016年年初,苏州可售住宅库存达到近5年最低点,从近6万套的存量,下降到2万多套。

C/ 2016年6月开始,吴江可售数据接入苏州主城区,眼看着处于历史低点的可售住宅存量,迎来了极大的“补充”,吴江住宅库存一加上,苏州整体库存重新突破了4万套。

D/ 进入2018年以来,苏州市主城区的可售住宅库存量,持续走低,开年时住宅库存约2.7万套,到七月住宅库存约2.2万套,接近2016年最低点。

这么一波分析完,明白了没有?

吴江的数据像是管中和剂,使得整体库存量“上去了”,让数据显得不那么刺眼——倘若不算上吴江数据,苏州主城区的可售住宅库存,正在持续走低,并逐渐接近历史低值。

当然,不可否认,吴江近些年的发展有目共睹,确实是苏州楼市的“中流砥柱”,但是,这也不意味着我们就可以忽略“主城区新房供应量走低”的事实。

② 为什么主城区可售住宅越来越少?

为什么主城区的新房供应量越来越少了?原因有很多方面的。

A/ 城市化规律,核心城区“土地供应”紧张

地产媒体圈的朋友,一定有这么个感觉:这两年,不管是探地探盘,抑或是跑楼盘活动,目的地越来越远,以前根本不会去的犄角旮旯,如今也都要去跑的。

此现象一定程度上,解释了主城新房库存趋少的原因——随着城市开发,苏州的核心城区,并没有多少土地可供出让,土地供应以次中心区域为主。所以我们看到,在园区,在狮山,“新房”实际上很难买到,新房供应主要集中在新区浒通、相城北部,太湖度假区等外围板块。

这也是城市化规律使然:新房市场发展到一定程度,主城区开发饱和,核心区域土地必然供应稀少,刚需被挤压边远板块,整体而言,新房供应会逐步下降,直到存量房逐渐占据市场主流。

上面这段不是胡诌,而是已经在发生的事实:在园区、狮山、古城等核心区域,二手房的成交量已经明显超过新房。

B/ 纯新盘入市周期普遍拉长了

目前市场上的纯新盘,以2016年-2017年拿地的项目为主。这一批项目呢,大多拿地价格比较高,限制条件亦很多,比如现房销售、封顶销售、精装交付、配建学校、配建社区用房等等。

以现房销售为例,苏州的这批现房销售楼盘,从拿地开发到入市销售,普遍需要2年以上的时间。动作快的也有,比如浒墅关的 首开金茂熙悦,去年2月拿地,今年9月可能开盘。

但这也是少数,你去吴江运东板块、去相城活力岛北部看看,大部分的现房销售楼盘,还处于紧张的施工期,售楼处还没个影儿。

总之,一层层因素累加下来,纯新盘的整个入市周期是被拉长了的——相应地,市场上在售的新房楼盘就变少了。

C/ 备案限价:部分项目不愿意拿预售

现在大环境,你我都懂,“坚决遏制房价”,备案限价政策像是盘旋在楼盘头顶的紧箍咒。

因为限价,很多楼盘的备案价上不去,相应地楼盘的利润就会变少,于是乎,有部分楼盘便存在”惜售“的心理,能拖且拖,比方姑苏区桐泾路的某盘,年初便已经满足入市条件,但到现在愣是还没拿预售。

还有一部分新盘,因为地价较高,对入市销售也缺乏信心,所以迟迟也未开盘。这些楼盘一旦“拖着”不入市,市场上的可售房源量必然大大下降。

面对主城区日益下降的住宅库存,近期要买房的普通购房者有什么办法呢?

最基本的,自己多留心眼,时刻关注市场楼盘动态,尤其是那些“悄咪咪”开盘的项目,满足限购条件,资金到位,那么有合适的就上车,早买早住。

实在不行,那就等一等纯新盘。

主城区哪里还有海量新房?

△苏州新晋20强房企品牌馆现场

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△苏州新晋20强房企品牌馆现场

近期有购房需求的朋友,可以留意一下。

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