苏州房价要跌了?

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买涨不买跌的心态

最近一位微博的朋友在后台给我留言,说是上个月在东沙湖九龙仓花了550万+买了一套四房,最近看一些公众号和微博大V(主要是老杨)言论,感觉房价要跌啊,怕买在高点,甚为焦虑。

我问了下她的一些基本情况,主要是购房需求。她的需求其实很简单,就是改善+学区。星湾和景城动辄五万+的单价又不愿意接受,自己还想买得新一点,学区也没硬性要求,最后选的东沙湖九龙仓。

她的焦虑,不论是当前市场还是以往都是最常见的。

2009、2015年楼市抢房的时候有抢不到的焦虑,同样也有进场的焦虑。

一直唱衰苏州楼市的老杨,在2015年喊入场的时候,同样也有质疑的声音(真假未辩)。

我记得2016年鼓动身边朋友和同事去常州和嘉兴抄底,他们理直气壮地说苏州已经调控了,就别折腾了,呆在你的湖东不是挺好的。

而2017年,我把常州的房子卖了去其他城市的时候,我依然不忘喊上他们,换来的也依然是不屑。

国人“买涨不买跌”心理始终会扭曲着自我的购房心态乃至影响自我的行动。

读过“索罗斯”写的投资书籍的朋友应该都知道“反身性”这个词语。

“反身性”一句话总结就是:我们的认知都是局限的,而这种局限的、片面的认知会影响到我下一步的操作OR判断。

所以就算你对楼市看似了解的很全面,依然可能存在片面性。大V也罢、自媒体公众号也罢、官方数据也罢都是片面的、不全面的。

虽说相城区出台了“限购升级”的政策;虽说统计局9月份的统计显示一线城市商品房住宅销售价格环比下跌、二三线城市涨幅回落;虽说年关将近,各地楼市开始贴出特价房源,尤其是低于楼面价的价格。

但是,我依然要说:一定要做深入的调查,切莫过早下结论。更不要因为一些言论而耽误计划中的购房需求。

苏州市场这么大,难道真容不下一个持币待入的你

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苏州楼市的一些数据

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10月数据(新房)

十月份,苏州商品房市场供应面积97.25万m2,环比下降37.08%;成交面积74.22万m2,环比下降14.83%,成交均价20449元/m2,环比上涨3.08%。

成交在3月份发力到7月份高点后,开始有所回落,目前成交远低于去年同期的数据。

10月供应量主要集中在相城及新区,其中新区主要以浒墅关新盘供应为主,成交量主力为吴中及吴江区域,热销项目为吴中建发独墅湾、华丽家族太湖汇景、吴江华润悦府、苏高新天城花园。

当然还有10月底园区的三大“限价”神盘苏州中心、唐宁府、白塘一号的开盘,整整霸屏了苏州人的朋友圈一周时间。

人们在排队抢房的同时,似乎忘却了苏州还有姑苏裕沁庭这样的去化仅1成楼盘的存在,这就是苏州,“打新日光”与“高价地难突围“并存

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11月数据(新房/二手)

说完10月的新房数据,我们再来看下11月苏州新房和二手房已知统计的对比。

(一)官方数据:

a)新房

新房成交:

从11月5号起,单日成交>200套的有3天,11月6日单日248套;<100套的天数有14天。

在这14天里,竟然还有一些区域成交挂蛋,挂蛋区域和天数分别为:园区12天、新区8天、相城区7天、姑苏区2天。

而上述挂蛋的区域的新房库存分别为:园区2504套、新区5755套、相城区10626套、姑苏区2083套。

充足的库存与”挂蛋“的成交形成鲜明的对比,构成一幅调控盛世图,挂在看空楼市的刚需心中。

b)二手房

成交300+的天数有13天、成交低于100套的有5天,都是周末。

新房和二手房成交比一度达到1:5,二手成交稳。

(二)中介数据:

为了更直观、真实的展现当前的二手房市场,我们特意采集了苏州两家大型中介的房源挂牌量、挂牌均价、成交量、成交均价。

从上图的挂牌量、挂牌均价和成交量的对比数据中,我们可以得出以下结论:

1:苏州各区挂牌量上升明显。B中介姑苏区和相城区的细微变化不影响大趋势变化。

2:吴中、吴江呈现量升价跌趋势。相城区和新区值得关注,有异动。

3:A中介今年各月成交量已明了的反映了苏州的楼市走势:3月发力,7月高峰,然后一路走低。

本月的366套成交在仅剩5天的时间很难追赶上月的508套。

半年来的成交价也印证了刚才的分析数据,不过从整体均价上看,价格也相对稳定。

综上,目前苏州的二手房市场挂牌量升高、挂牌价各区不一、成交量下跌、成交价稳中有降。未来挂牌价是否会随着房价的进一步调整而变化我们拭目以待,毕竟市场是滞后的。

我们在看到这些数据变化的同时,也有一些话想送给大家。

1:刚需随时买,不要人云亦云而错过上车机会。永远都是先上车后换位置。

2:苏州的两区(园区和学区)以及两区的核心地段房价虽说有所松动,相对来说依然比较坚挺。

3:能买新房限价房的前提下,尽量还是去参加摇号吧。我们先不说公平性,好的地段抢的人依然会多,如果非要挤进去,建议多换几种思路,比如多房票、抢号技术升级、搞关系。能找关系就找,不要相信一些自媒体站台式什么公平性,世上哪里有公平?

有关系你不用,你傻啊?

4:买了就定心。

不论是投资还是自住,苏州都是一个不错的标的,宜居而不失收益,未来前景可期,大量的外来人口、人才接盘,你怕什么?

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