【苏州太仓9.10土拍】四宗地块,四种结果

好地网9月10日讯(研究员  顾磊)  今天,太仓市土拍落下帷幕,本次共有4宗宅地参与竞拍,其中成交3宗,流拍1宗,总出让面积为24.87万方,总建筑面积为63.36万方,共吸金13.74亿元,平均溢价率为1.1%。

其中,城厢镇地块,由融侨集团以超市场指导价竞得璜泾镇、科教新城地块,由海伦堡、复星底价分食港区地块流拍

四宗地,四种不同结果。这也可以说是最近苏南土地市场的缩影。

地块成交信息

地块与周边地块地价、房价比较列表

地块出让分布

结果一:流拍

回顾:上午9:30,WG2018-18-1号地块开拍。地块位于港区龙江路西侧、秋水街南侧,地块在自由竞价和限时竞价阶段均无出价,最终流拍。

地块所处板块,2016年以来成交8宗地块,最高楼面价为6382元/㎡(2017年10月18日,新华联竞得WG2017-18-5号),地块起始楼面价(5101元/㎡)与之相比,低1000元/㎡。

        今天首拍的港区地块,因自由竞价和限时竞价阶段均无出价走向“流拍”结局,在土地市场寒潮背景下,让人惊讶之余又在情理之中。据好地研究院统计,仅半个月以来,苏南地区已有3宗地块流拍,显示出在调控加码的背景下,房企自身由于资金紧张或战略布局等原因拿地十分谨慎。

从地块来看,港区地块有近31万方的显性存量,去化周期22个月,明显高于其他成交地块板块,同时在地块周边去年共有4宗地块成交,预计明年将集中上市,存在不小的隐形存量,这或许也成为“流拍”的主要原因。

结果二:超市场指导价成交

该地块成交楼面价6359元/㎡,相比较相邻宅地WG2017-25-2地块成交楼面价8242元/㎡(2017年12月,卓越拿下),降低近2000元/㎡,跌幅23%。

     城厢镇地块在成交之前便受到众多关注,包括融侨、金辉等房企均表现出强烈的参拍意向,在限时竞价前两次出价,已超出市场指导价到达封顶销售要求,导致其他意愿参拍房企退出竞争,但正式开拍后也无房企再加价,前热后冷,同上月园区斜塘地块如出一辙。

相比较其它三宗地块,城厢镇为何受到较多房企青睐,好地研究院认为,有以下几点原因:

(1)在土地市场方面,地块周边,2017年以来,成交5宗地块,其中楼面价最高是同济2017年3月22日竞得WG2017-1-3号地块(距离本次出让地块3公里左右),楼面价8541元/㎡。

(2)新房市场方面,相比较其它板块,截至8月,城厢镇存量仅为7.28万方,去化周期4.23月,库存稀少,市场健康。

(3)区位配套方面,地块临近定位为太仓城市副中心的科教新城板块,是将来重点发展区域。同时生活氛围浓厚,商业、文化、教育、医疗等配套完善,周边规划市域地铁S1支线、上海11号轨道延伸段和沪通铁路等,未来发展潜力较大。

     值得令人注意的是,融侨集团作为外来房企首次进驻太仓,以势在必得之势力克劲敌,将自身战略版图进一步拓展。

结果三:底价成交

回顾:上午10:30,WG2018-18-3号地块开拍。地块位于璜泾镇陆璜公路东侧、新城路北侧,地块在自由竞价阶段仅1轮报价,限时竞价阶段无出价,最终海伦堡以30000万元底价竞得该地块,楼面价为3759元/㎡,溢价率为0%。

地块所处板块,2016年以来成交5宗地块,最高楼面价为3900元/㎡(2017年10月18日,金辉竞得WG2017-18-2号),成交地块楼面价(3759元/㎡)与之相比,稍有降低。

       璜泾镇地块在自由竞价阶段仅1轮报价,限时竞价阶段无出价,最终以底价成交,这也是近两个月土拍的主流“结局”。同时,一方面,从地块本身来看,地块不规则,存在一定硬伤,同时最近周边成交的平均楼面价接近本次起拍楼面价,结合大背景,底价成交在情理之中。

璜泾镇地块由新进太仓的海伦堡竞得,值得注意的是,上月,海伦堡在昆山千灯镇强势进驻,显示出海伦堡在苏南乡镇地区发展的战略意图,表现亮眼。

结果四:勾地成交

回顾:下午11:30,WG2018-18-7号地块开拍。地块位于科教新城江申大道西侧、慎之路北侧,地块在自由竞价阶段仅1轮报价,限时竞价阶段无出价,最终复星以50887万元底价竞得该地块,楼面价为1095元/㎡,溢价率为0%。

       科教新城地块最终以底价由复星摘得,结束了今日太仓土拍,该地块规划建设大型水上综合游乐设施,在开发商资质和地块方面均有一定限制,同时,该地块在7月23日的土拍中遭遇流拍,本次重新挂牌。据2017年6月14日复兴集团和太仓政府签订的协议来看,本次地块会同上月成交地块,复星将共同打造地中海欧洲风情小镇项目,总投资额约400亿元。

        项目建设内容将主要包括室内冰雪世界、水上主题公园、欧洲风情小镇、地中海俱乐部酒店、精品主题酒店、会展中心、演艺娱乐、湿地主题农庄、门德斯体育运动公园、国际教育、亲子俱乐部等综合性旅游目的地业态。水上乐园辐射范围100公里,建成后将实现游客量500万人次/年。

今日太仓土拍,四地块演绎四种结果,也是近期土地市场一个典型缩影。好地网将持续紧跟形势动态,敬请期待。

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